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6 .商业地产中被忽视的投资机会

较小但稳定的收入来源往往被业主忽视。从停车场到自动售货机,这些增加利润的资产加起来可以达到数百万美元的净值。

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表达的意见企业家贡献者是他们自己的。

在商业地产领域,聪明的业主会进行剥削每一个可利用的机会最大化他们的净营业收入(NOI),并创造新的、可杠杆化的股本。随着时间的推移,小的变化可以产生数百万美元的现金流和附加值,这将是非常有益的,因为你增加你的CRE投资组合。

自从18岁时进行了第一笔交易以来,在业内传奇导师的帮助和指导下,我已经作为一名专业的CRE投资者建立了18年的成功记录。这里有一些我最喜欢的和最有效的内部建议来帮助提高你的业绩。

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1.自动取款机

几乎每一种类型的房产都有24平方英尺的面积,可以稍加改造。如果你拥有的物业有任何商业面,或位于交通繁忙的步行区,可以考虑创造空间,为一个自动取款机

在美国的大多数市场,ATM机的平均租金通常为每月500- 1400美元(截至本文发表之日),并要求面积约为4'x6'。这意味着24平方英尺(或每平方英尺250美元)的年收入至少为6000美元。

在行人交通繁忙的地区,租赁一台ATM机每月可带来1200至1400美元的收入,相当于增加高达42万美元的股本。和你当地的银行谈谈,在你所在的地方安装一台自动取款机。业主也可以选择安装自己的ATM机,并收取提现费用,但这种操作需要亲自管理。

2.自动售货机

虽然现金流似乎可以忽略不计,自动售货机可以为房产的利润带来惊人的提升。更需要更新、更自动化、带有读卡器的机器。用信用卡购买比用现金更容易跟踪收入和利润。

你可以购买机器,也可以租用机器。月租起价约为每月50美元。大多数产品的利润在50%左右。使用两台机器,一台用于零食,一台用于软饮料,您可以期望每月销售大约300件商品,平均每件商品的利润为0.75美元。也就是每月225美元的毛收入和每月125美元的净收入(减去100美元的租金)。虽然1500美元的年净收入似乎不值得这样做,但对这处房产来说,这可能会带来2万美元的净权益收益。

有许多制造商将出售、融资或租赁设备。如果你选择购买或租赁,有信誉良好的供应商提供最先进的机器优惠条件。第三方供应商也会在你的房子里租赁空间,并为你处理所有的库存和维护。

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3.投币洗衣

在每个单元都没有洗衣机和烘干机连接的旧公寓楼中,业主可以潜在地将建筑物中的辅助或其他未被利用的空间(如地下室)转换为一个空间投币洗衣设施。

在北卡罗来纳州立大学(NC State University)附近的一栋旧学生公寓翻修期间,我们把一个空的狭小空间改造成了一间洗衣房,里面有四台投币洗衣机和四台干衣机。我在大楼里有24个单元,其中大部分是两间卧室,所以大约有48名居民。这个简单的便利设施每月能带来1000多美元的收入。每年额外的12,000美元意味着立即获得超过200,000美元的股权收益。

大多数供应商会为洗衣设备提供融资或租赁选项,这样你就可以从口袋里拿出很少的资金。投币式洗衣机和烘干机也可以从主要的家居用品零售商那里购买,通过亚马逊或直接从设备制造商那里购买。

4.停车

我给你举个个人的例子:几年前我花了86万美元买了一栋教堂。该建筑占地6000平方英尺,坐落在一个繁忙的角落,附近有很多零售店停车是稀缺的。我以土地价值购买了它,目的是拆除这栋建筑,开发一个五层的多功能物业。现有的建筑在这个社区中有一些不同寻常的东西:一个地下停车场,有21个停车位。

我们知道新的开发项目需要几年的时间,所以把停车位租了出去,以支付房产税和持有成本。我们以每个空间每月100美元的价格将21个空间租给附近的企业,我们每月产生了2100美元的收入,覆盖了4500美元抵押贷款的近一半。

如果我们把这栋楼作为出租物业,每年多出的25200美元相当于560,000美元额外的这栋楼的股权(4.5%的上限利率)——占我买下整栋楼86万美元的三分之二。虽然由于对土地的需求,可能很难购买一个独立的停车场,但你可以在填充位置寻找带有额外路边停车位的物业。这个额外的收入来源可以为你的底线带来可喜的提升。

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5.屋顶信号塔

一个手机信号塔的安装面积只有50平方英尺。一个屋顶塔可以支持多达5个运营商和15个其他数字天线,每月总收入可达1.2万至1.5万美元。也就是说,在与供应商对半分成的情况下,每月收入为6000 - 7000美元。每年额外的7.2万至8.4万美元将使房产的股本增加140万至210万美元,通常不需要自掏腰包。

首先联系American Tower, SBA和Crown Castle -美国最大的塔楼供应商-来评估您的物业对塔楼的需求,并尝试获得有竞争力的报价。大多数运营商将根据AT&T、T-Mobile、Verizon和其他运营商的收入分成租赁费用。

6.独立的信号塔

几乎所有郊区开发的物业都有一个100'x100'的空间,可以放置一个独立的信号塔。我甚至看到一些脚印小到50'x50'。尺寸、位置和分区都由当地法规决定,但如果你能开辟出5000到1万平方英尺(约合456平方米)的区域,一座手机信号塔的月收入可能会超过房产本身。

根据人口密度,传统基站的租金收入或利润分成可能在每月3000至8000美元之间。即使是手机基站租赁的名义收入也会对你的股权状况产生重大影响,并在出售时进行资本重组。与屋顶天线一样,手机基站安装人员和运营商可以告诉你,你所在的地方是否需要额外的覆盖。

这就是房地产的美妙之处:现金流的微小变化会导致房地产估值、资产权益和所有者净值的巨大差异。

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